QUELS DOMAINES SONT CONCERNÉS PAR L'OBLIGATION D'AUDIT ÉNERGÉTIQUE ?
L'obligation d'évaluation énergétique s'applique aux habitations énergivores, c'est-à-dire aux logements affichant un classement DPE F ou G. Cette contrainte sera élargie aux résidences classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux catégories D en 2034. À l'heure actuelle, seules les maisons et les immeubles sont visés. Selon le décret du 9 août 2022, la date de mise en œuvre de l'audit est liée à la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.
OBJECTIFS DE L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE :
Les propriétaires des logements concernés sont tenus de fournir le rapport d'audit aux éventuels acheteurs dès la première visite du bien ou au moment de la signature de la promesse de vente au plus tard, une exigence pour finaliser la transaction. Cependant, la mise en œuvre effective des recommandations énoncées dans ce rapport n'est pas obligatoire.
Service-public.fr indique : "L'audit énergétique propose des suggestions de travaux à entreprendre pour améliorer l'efficacité énergétique du logement en question. Il présente au moins deux scénarios de travaux (…) pour faire passer les logements classés F ou G en catégorie C (…)."
DISTINCTION ENTRE LE DPE ET L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), requis depuis 2006, complète le nouvel audit énergétique. Tandis que le DPE attribue une classe énergétique à un bien en évaluant ses différentes installations (électricité, gaz, amiante, plomb, etc.), l'audit énergétique élabore une liste de recommandations de travaux et évalue les coûts associés, en vue d'améliorer la performance énergétique d'un logement.
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE POUR LE VENDEUR :
L'audit énergétique doit obligatoirement être conduit par un professionnel compétent et impartial. Les frais sont à la charge du vendeur.
COÛT DE L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE :
Plus détaillé que le DPE, car il doit anticiper toutes les éventualités, l'audit énergétique représente un investissement substantiel pour le vendeur. Alors que le prix d'un DPE réformé en juillet 2022 est estimé à environ 200 euros, le coût d'un audit énergétique oscille entre 800 et 1 500 euros. Ce montant peut varier selon la localisation géographique du bien et sa superficie. Certaines banques, telles que le Crédit Mutuel de Bretagne, proposent des prêts à taux zéro pour soutenir les ménages qui doivent répondre à cette nouvelle exigence mais qui n'en ont pas les moyens.
RÉDUCTION DU PRIX DE VENTE ET NÉGOCIATION :
Un autre inconvénient du côté du vendeur réside dans l'estimation des travaux à effectuer et de leurs coûts, qui peut constituer un frein pour les futurs acheteurs. Cela peut dissuader certains et encourager d'autres à négocier. Cette tendance à la réduction du prix de vente se manifeste déjà au moment où le vendeur fixe le prix initial, car les logements énergivores ont tendance à être moins valorisés par rapport à des biens similaires mais plus performants. Selon les Notaires de France, cette réduction était d'environ 12 % en Bretagne en 2021 par rapport à un bien avec un DPE de catégorie D, 9 % en Normandie et 19 % en Nouvelle-Aquitaine. Il est important de noter que les acheteurs ne sont pas tenus de réaliser les travaux recommandés dans l'audit, sauf pour les investissements locatifs.
CONSÉQUENCES DES ERREURS DE DIAGNOSTIC :
On se rappelle des problèmes qui ont accompagné la réforme du DPE en juillet dernier. Les résultats se sont avérés peu fiables, en particulier pour les logements anciens. Cette fiabilité continue d'être remise en question par certains professionnels, notamment les diagnostiqueurs eux-mêmes. En ce qui concerne l'audit énergétique, les lacunes de formation des professionnels sont pointées du doigt, en particulier en ce qui concerne les diagnostiqueurs indépendants. Cependant, ces erreurs ont des conséquences pour les ménages et les investisseurs. Un DPE incorrect peut par exemple conduire à un audit énergétique qui, à son tour, peut donner lieu à des négociations significatives lors de la vente.
CALENDRIER DES MESURES OBLIGATOIRES POUR L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE :
Entre la mise en œuvre de l'audit énergétique, le 1er avril, et la fin de l'année en cours, il s'agira principalement d'une phase transitoire visant à tirer des enseignements initiaux. À partir du 1er janvier 2024, une certification pourrait être instaurée spécialement pour les diagnostiqueurs. Pour le moment, ce sont les propriétaires concernés qui devront essuyer les premiers problèmes. Ils sont invités à consulter la plateforme France Rénov pour identifier les professionnels compétents.